O porto de Santos se prepara para construir um complexo de turismo e lazer no bairro do Valongo, entre os armazéns 1 a 8. Denominado Porto Valongo Santos, o "puerto madero santista" reunirá um terminal de cruzeiros marítimos, uma marina pública, um hotel, um edifício corporativo, restaurantes, lojas, duas bases oceanográficas da USP e da Unifesp e um museu. A estimativa é que sejam necessários investimentos de R$ 554,133 milhões, entre infraestrutura e edificações para as operações privadas.

Serão lançadas duas licitações. A primeira será para o conjunto que reunirá o hotel, o edifício corporativo, restaurantes, lojas e marina; e a outra, para o terminal de passageiros. Ambas serão feitas pela Companhia Docas do Estado de São Paulo (Codesp), que administra as áreas do porto.

A expectativa do secretário de Assuntos Portuários de Santos, Sérgio Aquino, é que a primeira concorrência pública esteja na rua ainda no segundo semestre de 2013. O cronograma, contudo, depende do envio dos estudos à Agência Nacional de Transportes Aquaviários (Antaq), dos debates públicos e dos licenciamentos. Procurada, a Codesp disse que não se manifestaria sobre as datas das licitações antes de conhecer os estudos, que serão apresentados hoje, em Santos.

Os tipos de exploração no Valongo foram apontados pela consultoria espanhola Ove Arup & Partners, contratada pela Prefeitura de Santos para realizar os estudos de viabilidade técnica, econômica, social, ambiental e de acessibilidade para exploração da área.

Conforme apurou o 'Valor', um dos maiores atrativos da primeira licitação é que ela não precisará cumprir uma regra que limita a taxa interna de retorno, considerada no meio empresarial portuário uma espécie de tutela ao lucro privado. A perspectiva é que isso eleve os valores dos ágios ofertados pelos concorrentes.

A Antaq entendeu que a norma não se aplica à disputa porque o empreendimento não tem finalidade portuária. "Isso é o ideal", diz Aquino, pré-candidato à prefeitura de Santos pelo PMDB. Já a concorrência para o terminal de cruzeiros não será dispensada da exigência, pois se trata de movimentação portuária, com embarque e desembarque de passageiros e abastecimento de navios. Quando totalmente em operação, o complexo turístico terá potencial para gerar 1.200 empregos diretos e atrair cerca de 50 mil pessoas por ano, aponta o estudo.

O terminal de cruzeiros foi estimado para receber três navios e aproximadamente 12 mil passageiros. A zona de marina terá área de construção aproximada em 600 m² e 195 pontos de atracação. O centro de negócios e escritórios, mais 106 mil m². A área destinada a bares, restaurantes e galerias de arte, outros 7.500 m². O museu portuário e o Hotel Boutique, mais 10.900 m². O Instituto de Ciências do Mar da Unifesp e o Instituto Oceanográfico da USP terão, juntos, 3.500 m² de área construída.

No início dos anos 2000, a revitalização portuária em Santos era apenas uma ideia lançada pelo então secretário de Planejamento João Paulo Papa (PMDB), atual prefeito de Santos. Não havia formatação jurídica e regulatória que permitisse enquadrar o porto no projeto do município. Em 2006 a Codesp destinou, em seu plano de desenvolvimento e zoneamento, os armazéns 1 a 8 ao projeto de revitalização e integração urbana. Um termo de convênio firmado em 2008 reiterou que as áreas continuavam sendo da União, sob a guarda da Codesp, e que o modelo de ocupação deveria ser construído por Codesp e prefeitura.

Para avançar, porém, o programa de revitalização dependia da garantia de construção do "mergulhão", passagem subterrânea que retirará o tráfego de caminhões do entorno dos armazéns.

No fim de 2010 o projeto do mergulhão foi incluído no Programa de Aceleração do Crescimento (PAC). Com extensão de 1,5 km, a passagem subterrânea demandará cerca de R$ 330 milhões em investimentos.

Em 2011, a prefeitura lançou uma licitação para contratar a empresa que faria os estudos de viabilidade do projeto.